サラリーマン ワンルームマンション投資をはじめる

不労所得として不動産投資をやってみたい。ただ、資金も物件調べたりする時間もなく、断念してしまったことはないでしょうか?

過去に不動産投資を検討したことがあるのですが、手間がかかりそう、売買の流動性が低そうとの理由から、REIT(不動産投資信託)に投資にしていました。また、不動産営業にもいいイメージをもっていませんでした。仕事中に会社の直通電話に営業の電話がかかってきたことが多々あるからです。

ただ、今回、たまたま機会があり、ワンルームマンション投資をはじめることができました。案外、資金が必要でなかったり、手間がかからなかったりしたので、不動産投資をはじめてみたい方の参考に、サラリーマンがワンルームマンション投資をはじめた経験をまとめました。

前提:サラリーマン属性

まず、前提として簡単な自分の属性についてです。

  • 大手企業勤務サラリーマン
  • 男性30代
  • 株式など投資経験あり

ワンルームマンション投資きっかけ

ワンルームマンション投資をはじめようと思ったきっかけは、株式会社 湘建さんからパートナーをやりませんかと声をかけてもらったことです。NISAやiDeCoなどの節税記事などが目にとまったようです。湘建さんの特徴については、外部サイト(HEDGE GUIDE)から引用します。

  • 東京・横浜の駅徒歩8分以内、2,000万円前後の物件で入居率99.6%
  • 優遇金利1%台前半から、85%が頭金10万円以内でスタート
  • 3つの保証(原状回復・設備・家賃)で安定したマンション経営
  • コンプライアンス体制が整っており、リスクの説明も丁寧
  • 参加者の95%以上が満足の人気無料セミナーを定期開催

不動産投資に興味があり、なんでもチャンスは検討してみたいので、お話を聞いてみました。案外、不動産投資は手間がかからなそう、そして、声をかけてもらった理由が、

「不動産投資は怖いというイメージを変えたい」

ということで、自分自身が人材サービス事業に転職した理由「仕事や働き方を変えることをもっと身近にしたい」と重なり、人の選択肢を増やし行動するきっかけになれればと思い、パートナーをはじめようと思いました。

ただ、自分がいいと思わないものは人に勧められないので、実際にワンルームマンション投資をするか検討をはじめました。

ワンルームマンション投資はじめるまで

不動産営業の方に会ってから契約まで、2週間ほどで、ワンルームマンション投資をはじめることができました。

  • 10/15(木):不動産営業の人に会う
  • 10/21(水):物件紹介してもらう
  • 10/25(日):物件内見
  • 10/26(月):書類準備する
  • 10/27(火):契約

不動産営業の人にはじめて会う

会う前は、不動産営業の人に若干怖いイメージをもっていましたが、気さくで包み隠さず話してくれ、時間があっという間でした。営業の方自身も物件をもっており、リアルな数値も見せてくれ、身銭でやられているので信用できました。

主な内容は、会社の紹介、ワンルームマンション投資の仕組み、提供サービスです。

銀行からの借入返済額よりも家賃収入が上回り、月次キャッシュフローがプラスになるのかなと思っていたのですが、返済完了までの月次キャッシュフローは若干のマイナス(節税効果でプラスになる年も)で、ローン返済後の家賃収入が老後資金になること、他人資本(銀行の借入)を利用できるレバレッジ効果にメリットを感じました。他にも保険節税効果

提供サービスとして、手数料を払うことで、不動産管理を一括でお願いでき、サブリース契約で家賃保証もあり、手間がかからず、空室リスクもかかえずに済むのも魅力的でした。家賃保証に使われるサブリース契約の仕組みを教えていただき、不動産会社が適切に活用しないと、かぼちゃの馬車事件のように、不動産オーナーが不利益を被ってしまうことも。

参考 かぼちゃの馬車の轢き逃げ事件、「サラリーマン大家」屍の山幻冬舎ゴールドオンライン

物件を探したり、不動産管理をしたり、空室リスクをかかえたり、手間をかけてリスクをもっととれば、不動産投資ではじめから月次キャッシュフローをプラスにすることも可能な気がしましたが、サラリーマンで物件投資がはじめてなので、時間と知識・経験の制約のもとで、リスク・リターンはいいのではと考え、具体的に、物件を紹介してもらうことにしました。

物件を紹介してもらう

神奈川を強みとする会社であることもあり、横浜・みなとみらい近辺の物件を紹介していただきました。

  • 所在地:横浜市(最寄駅 徒歩5分)
  • 物件:新築マンション1K
  • 価格:2,000 ~ 3,000万円

物件情報、自己資金計画、ローン計画、収支情報、キャッシュフローのシミュレーションを説明いただきました。諸費用の内訳やローン金利、キャッシュフローシミュレーションの前提など、疑問点を質問して解消していき、ほぼ投資しようと思いました。

ただ、ひとりで冷静に、もう一度情報を精査したかったので投資するかどうか判断するのに一週間ほど、もらうことにしました。絶対買わせようと感じはなく、こちらの意思を尊重してくれ、疑問や不安に思うことを親身に相談にのっていただきました。

物件内見する

本やネットで調べたり、人に聞いたり、投資するか検討しました。いざ、はじめてワンルームマンションを買う意思決定をしようとすると、不安にもなり、物件を内見して、自分が住みたいかで最終決定しようと思いました。後で知ったのですが、物件内見せずに購入する方も多いようです。

急遽、物件内見をお願いしたのですが、不動産営業の方が直ぐに対応してくださり、物件内見することができました。駅からも近く、コンビニやスーパーもあり、閑静な場所で、ここでひとり暮らししてみたいと感じたので、購入することにしました。

書類準備する

区役所、税務署に行って書類を準備しました。はじめての書類もあり、不動産営業の方にも聞きながら準備を進めました。

  • 源泉徴収票
  • 確定申告書
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 課税証明書
  • 納税証明書

契約

不動産営業の方に準備した書類などを提出し、契約しました。湘建さんの特徴にあったように頭金は10万円でした。

契約の際、宅建士の方に契約前の重要事項説明を受けました。はじめての専門用語だったり、わからない点は質問し、丁寧に説明してくださりました。

さいごに

不動産営業の方に会ってから、契約まで2週間と、案外短期間で不動産投資をはじめることができました。何でも質問でき、親身に相談に乗ってくださる方がいたのが大きかったです。初心者がひとりで手探りで、物件を選んだり、契約書類を準備したり、金融機関を選んだりしていたら、途中で断念していた気がします。

時間をかけて、もっと情報収集して、自分で物件選定したり、物件管理したり、空室リスクを追ったりして、利益を追求することも可能かと思います。ネットなどの情報にあるように、それができる人からすると、ワンルームマンション投資は魅力が低い気がします。

ただ、サラリーマンで不動産投資をはじめてみたい人にとっては、手間やリスクを考えると、投資選択肢としてありだと思います。